主城区购房"呼叫转移"成都楼市初现滞涨

主城区楼盘闻风放量、提前消化，主城区置业观望情绪浓厚，郊县楼盘升温……种种现象，都与成都限购令的颁布密不可分。那么，随着限购令政策的具体执行，成都楼市格局将会发生哪些变化?房价是涨还是跌?限

那么，随着限购令政策的具体执行，成都楼市格局将会发生哪些变化?房价是涨还是跌?限购令是短期政策还是长期行为?本期，中原地产、星彦地产、红星国际(论坛 新闻)、吉信行、全程机构、嘉联地产六大地产机构针对这些热点问题进行了分析。

全程机构：“限购令”刮起楼市置业四股风

A 限购令让郊县楼盘迎来利好;

B 商业地产可能延续去年热度。

对于开发商和购房者来说，成都新政带来的并不都是“压力”。成都郊县楼盘相对来说很可能迎来一次利好;除此之外，商业地产很可能还会延续去年的热度。

郊县楼市走俏

几家欢喜几家愁，的确如此：新政会间接使郊区县楼市获得利好。随着主城区 水分被挤干， 性的购房者可能转向郊区，郊区的楼市或许会面临一波上涨行情。而且本地政府对郊区的扶持力度比较大，这也符合成都发展格局。随着郊区交通得到很大改善。本来主城区很多购房者在郊区购房的愿望比较大，一分为二的新政正好推动了郊区买房计划。

新政出台，犀浦、双流等离成都较近的郊区或将受益，其房价可能出现上涨。另外地铁二号线沿线楼盘也将迎来机遇。

从细则来说，能提供相应纳税或社保证明的外地户籍居民，不但可以在主城区购 套住房，在非主城区也可以购买。当然对于非主城区的郊区楼市来说，无疑属于利好消息。

新政出台后，许多购房者会把目光转投向距离成都市区较近的郊县楼盘，新增的需求在消化过程中或将推动房价上涨，而郊县购房者的购房计划也不会受到干扰，此外，从房地产发展趋势可以看出，从去年开始，越来越多的开发商从一线城市来到二、三线城市掘金，川内也有众多开发商潜入郊县和二三级城市开发，尚未成熟的市场孕育着无限商机。

郊县如超过三套房，预计银行也办不下房贷，所以必须全款买房。但全款买房的客户至少也有四成，影响有一些，对冲下来也没那么严重。

中等户型受捧

新政出台，首套购房指标越来越珍贵。市场可能会上演“大户型走俏，小户型滞销”的格局。

二三级城市“掘金”

在目前政府的严厉调控下，北上广等一线城市显然是重点调控对象，而成都等二线城市目前也已开始推出调控措施。因此，像一些三线城市房地产发展水平不高，而购买力巨大，这显然成为各大开发商今后重点布局之地。

商铺写字楼租金看涨

新近出台的调控政策主要是针对住宅 市场， 是要遏止 和投机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。所以以商铺、写字楼、专业市场等为代表的成都商业地产才会在近期逐渐升温，成为 者的宠儿。

中原：楼市滞涨现象可能出现

A 限购令将让 城区成交量下滑;

B 性需求将转向郊县。

2011年1月26日，国务院 厅出台文件(国务院 厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知)，简称新“国八条”，同时要求各地尽快出台符合实际情况的配套细则，节后，各地陆续出台落地细则，2月16日，成都细则出台，作为新“国八条”的地方版本，基本按照 精神贯彻制定，限购令、首付提高、全额营业税征收一个不少。

然而，详细阅读成都版限购令，却发现其中大有玄机，首先：限购范围缩小至六城区，再就是对于成都户籍的定义：只要属于大成都范围内，就统统算作本市户籍，那么，按照该政策的规定，会否出现持成都主城区户口和持郊县户口的人群大换购的情况呢，主城区户籍的人一般已经拥有了1—2套住宅，而郊县不受限制;同样，郊县户籍的人群则可以在成都 城区购买两套住宅，着实有意思。

那么，限购令究竟对成都楼市影响几何呢?虽然被业内普遍认为稍显温柔，但作为 对 国八条政策的地方性补充，多少还是产生了一定的影响。首先：作为限购区域， 城区近段时间的成交量将会出现明显的下滑趋势，这是毋庸置疑的。其次：被限购限制了的 性需求，极有可能会转投郊县市场或者选择商业、写字楼等其他 性产品。第三：郊县楼市此次被排除在限购令之外，反而成为了大众关注的焦点，目前相对价格较低、距离主城区较近的郫县、双流等郊县有可能迎来新的发展契机。第四：出于对限购令下达后开发商 的预期，即使刚需客户也有可能出现观望的心理，楼市滞涨现象可能出现。

作为 为严厉的调控政策，国八条以强制手段对购买行为进行限制，终究是不可能长期执行，抓大放小，避重就轻的整治方案是不可能使楼市走向健康稳定的发展道路，牺牲部分利益，建立长期有效的调节机制才是解决问题的根本方法。

红星国际：主城区购房“呼叫转移”

A 廉租房成为解决住房难的有效途径;

B未来成都楼 挤出效应将增强。

自2月14日成都限购令尘埃落定至今，一周期限刚满，从市场反应看，主要表现为主城区楼盘闻风放量、提前消化，主城区置业观望情绪浓厚和都江堰、青城山等郊县楼盘升温的特点。

红星国际认为，以上三种情况和这次限购令的颁布有着密不可分的关联，可以文件中的“廉租房”“主城区”“暂时”三个关键词来解读：

、将购买转化为廉租。近几年，在房价高涨的现实下，为解决广大民众的“住房难”问题，继而维护社会的稳定。大力兴建“廉租房”被认为是解决这一问题的有效途径，并日益强调，提上议程， 终成为发展大计。成都限购令将“加大保障性住房建设力度”写在 前方，无疑是明智之举;

第二、将购买转移到郊区。在此次限购中，明确提出限购范围为成都市五城区，可以预见，未来成都楼 挤出效应将大大增强，龙泉、新都、温江、双流等近郊区县将成为未来购房的热门区域，一方面有利于提升近郊楼盘价格，减轻 城区压力，另一方面又可在一定程度上维持土地财政收入;

第三、将购买转嫁至未来。从“暂时限定”“暂时实行”等词汇，让人下意识产生这样的联想，“本此限购能走多久、多远?”。“暂时”二字无疑给了广大购房者一丝希望，从而产生观望。而开发商正是预见了这一可能性，故而在2月14日前网上疯传限购令之时，大肆放量，欲提前消化意向客户。

不管怎样，这次限购也确实发挥了其作用，面对购房者，主城区楼盘开发商也只能婉拒：“对不起，本案不在您的可购房源区，请查证后再买，或转移至郊区”。

吉信行：短期内“限购令”不会取消

A 供求关系未得到根本调整是房价上涨的主要原因。

B 一两年内不太可能取消“限购令”。

2010年实施“限购令”城市的政策中都有“暂时”一词。

去年年底，曾经有媒体报道部分实施“限购令”城市可能取消“限购令”， 终，并未有城市取消，反而今年限购的范围大幅扩大。本次成都“新国八条”实施意见也有“暂时实行住房限购政策”。那么“限购令”会在是否会在短期内取消呢?

“暂时”一词如何理解，我们认为这可能是一个政策调控的中长期目标，除非房地产宏观调控的目标在短期内达到。

首先看一看调控的目标是什么。这在国务院的“新国八条”中很明确：逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。在“国十一条”和“9·29 政策”中，也有类似的表述。“国十一条”中的表述是“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”。调控目标的核心是“促进房地产市场平稳健康发展”。

在三轮房地产宏观调控下，“房地产市场平稳健康发展”的目标能在短期内实现吗?我们认为这一目标是很困难的。这是由于多个方面的原因造成的。

一是供求关系很难得到根本的调整。由于大量刚性需求和改善性需求的存在，同时由于土地供应、保障房供应不足等原因，造成住宅供应量偏紧，使得住宅市场长期处于供略小于求的状态。自去年以来的三轮调控都试图通过压制需求量，从而改变供求关系，但效果并不理想。这是促使房价上涨的主要根源。

第二是通货膨胀方面的原因。经济界多数专家均认为2011年的通货膨胀持续处于高位。从今年1月刚发布的CPI看，即便是CPI权重调整后的数据仍然达到了4.9，如果是不调整权重，CPI很可能还是会超过5。由于消费者 渠道狭窄，为了规避通胀带来的货币贬值，很多人仍然会选择房地产作为主要的保值和 渠道。

第三是地方政府对房地产税收的依赖。地方政府从房地产中获取了土地出让金、营业税、契税、所得税等众多的税费收入。没有这些收入，地方政府很难维持政府运转和经济发展的需要。这就使得部分地方政府在执行 的调控政策时，相对比较宽松，调控的效果也就有所减弱。

第四是近几年地价和房价一直处于较快的上涨过程中，使得大量的消费者很难相信房价会保持平稳或下降，对 的调控政策心存疑虑，从而使得消费在经过一段时期的观望后，重新进入市场，需求量也就未能得到有效的减少。

其他还包括房地产利润较高、保障房建设不足等等方面的原因。要达到“房地产市场平稳健康发展”的目标，困难重重。预计这一目标在一两年内是很难达到的，因而短期内也不太可能取消“限购令”。