买方,卖方,市场,成都楼市全解读

利空未出尽 市场先退烧

打有漫长的调控开始，几经起伏，不知何时起，一个常常从股评师嘴里蹦出的词汇“利空出尽”，后缀通常是诸如反弹啊、上扬啊、回升啊，等等带有强烈价格指向的造句，这样的句式悄然窜入楼评师的语境。

于是乎，“利空出尽”的说法又开始大行其道。确切地说是在7月上旬，有亲开发商的市场人士认为：房价已经趋稳，政策可能在年底松绑。然而后来发生的事情，让这些观察家的话看起来仅仅像一种愿景，有盲目乐观的思想感情。

7月中旬，国务院再度重申：加强地产调控政策绝不松绑、并密切关注二三线城市的市场风险。这一次，监管层大有“宜将剩勇追穷寇”的气魄，不松绑不说，还要让这副绳索更长更扎实。据悉，新一轮限购城市名单正在紧锣密鼓制定中，8月中旬就将公之于众。瞬间让那些“利空出尽，反弹可期”的梦话都去见了鬼。

事实上，稍微留意一下近期的宏观经济形势，就不可能轻信那些“利空出尽”的梦话。CPI都在讨论何时破7，存款准备金率、利率数度叠加过后，已经让人们看到一个 严峻的金融环境。不难推想，开发商的日子已经过到了何种紧巴巴的程度，才会有那么多让利、秒杀、特惠在近期集中上演。毕竟，没有销售回款，连讨论利空何时出尽的那点力气都木有。

先不管新一轮调控加码是否有一刀切的嫌疑，就成都市场的现状而言：8月， 是本轮调控始见成效的重大转折点。8月前，开发商纷纷使出的让利、秒杀、特惠、车等一系列举措，虽可视为变相 的伎俩，但仍是犹抱琵琶遮遮掩掩。8月后，有市场人士几乎达成共识，开发商不再为一个“降”字而羞于启齿，代之以坦坦荡荡地以价换市，大大方方地追求销售回款，毕竟走货才是 道。其实，集体打出“让手”的盛况并不有碍观瞻，照料自个的营生才是 道。

我们不妨立存此照：8月盛夏，利空未出尽，市场先退烧。赖黎明

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8月成都房价的分水岭？

国务院近期再推房地产调控“新国五条”，继续强化既有调控政策，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的其它二三线城市也要采取必要的限购措施。”

“此次‘新国五条’强烈释放了一种调控政策将持续从紧的信号，彻底打碎了开发商对调控或将趋弱的种种幻想。”一位不愿透露姓名的机构专家告诉记者，“强烈的看空行情很可能将让后市房价处于下行状态。不过实在的 等策略很可能也是成交量回升的根本支撑。”

向左or向右？调控还将趋紧

“以限购令为代表的楼市严厉调控还要持续多久？”这个话题前段时间一直是成都开发商 想搞明白的话题，“我们都在仔细揣摩和研究领导机构和所谓‘内部人士’讲的事关房地产行业的每一句话，都希望从字里行间看出楼市调控的一些风声和动向。

有意思的是，在此之前 关于“坚持调控不放松”的说法不时传出，但不少来自地产江湖的所谓行业专家信誓旦旦，声称按照地产调控周期惯例和楼市“账本”，指出本轮调控必然“已属强弩之末、行将趋弱”等说法风行坊间，令各路开发商抱有“高筑墙、广积粮”，延缓推盘节奏侥幸熬过难关想法。一位城南住宅项目负责人告诉记者：“项目处于限购区，体量又大，销售 成问题。前期我们只是做一些特价房活动，并没有大面积下调房价。老板的意思还是延缓推盘，看下政策走向是否有转机。”而据此负责人称，“看政策调整销售，是大部分开发商的算盘。”

此次“新国五条”明确指出，要求已限购城市要继续严格执行相关政策，并且对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。“进一步的调控加码，对成都开发商来说是一种动向，它彻底打消了一些地方政府和开发商关于‘调控松绑’的想法。看得出这一轮调控时间不会短，今、明两年都将是调控期，政策是不会松的，开发商必须积极应对市场，做好持久战的准备。”有机构人士告诉记者。

存量房颇巨楼市八月成分水岭

“另一只靴子”已经落地，调控政策趋严走向日趋明朗，开发商迅速调整推盘策略已是当务之急。

一纸限购令下，能买也不准买。今年，成都限购政策开始成为遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明此类手段限购城市的调控效果比较显著， 明显的就是本地投机客群大量出场，市场成交量较大萎缩。根据成都房管局统计数字显示，上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8万平方米。如果按目前销量计算，足以让成都主城区消化近8个月。而随着就是市场放量的高峰期到来，这个存量纪录还会被快速刷新。“近期一手住宅供应走高，主要是由于开发商受到巨大资金压力，再次集中推盘，各个区域大盘陆续放量，助推一手住宅供应量走高，预计

后期供应小高峰即将到来。”中原地产人士告诉记者。

“限购后，购买群体数量萎缩明显，客群缺乏支撑，成交量难有突破，再加上买方市场的观望或将成风，这两点或成为成都楼市即将面临的 严酷形势。”有机构人士称，“为了进一步抓住购买力有限的刚需群体和‘残存’的改善型客户，适当下调房价，强调性价比将成为有效手段。

克而瑞华中区总经理吴洋的判断是“不会少于两年调控期”，他建议开发商，务实定价，早出货，取得先机。“囤货等于限制资本流动，现在开发商资金流普遍趋紧，融资渠道也 有限而且成本极高，目前作出实质性价格下调的开发商也不在少数。我们项目下一步的具体措施估计就是说下调价格的问题了，现在这样的现象太普遍了。”一位不愿透露姓名的城北开发商如是说。

由此可见，一场以刚需买房、性价比比拼的营销活动也箭在弦上，八月将成为成都楼市的分水岭。

持币进场置业者开始迎来 期

开发商的 举动当是自住购房者开始进场的时机。住宅市场预期的相对看空，对市场信心会造成一定的动摇，也让投机者主动退出市场。但对于真实住房需求的刚需族来说，却迎来了下手的 机

会。

小杨大学毕业三年多，一直从事IT行业，每月工资四五千，除了生活费也能存个两三千，“但要买房子话给个首付很难，现在成都三环外的房子都要六七千/平米，即便买个套一首付也要十几万。想买房只有等房价下跌了。”小杨颇显无奈，不过近期房价下调的动向让他有些开心，“好多项目在做特价房活动， 了不少，希望能再有些优惠我就买得起了。我也不贪心，自住房必须买，也不算 品。”

事实上，小杨的买房心理，在近期楼市背景下具有普遍现象。“他们的收入和存款就是处在一个颇为尴尬的境地，想买房钱还是不够。所以在持续不断的调控中，开发商只有适当下调价格，将这些刚需群体纳入主流购房人群，才是消化时下如此庞大数量存量房的有效手段，否则这么多房子还能卖给谁？”一位赵姓行业人士如是说，“别太指望其它二级市场，说不定它们也快被限购了。”

“本轮调控具有长期性，楼市 终走入正常轨道当在情理之中。所以开发商需要积极应对，以价格调整做出回应；购房者也需要放弃投机心态，也不必以长期持币观望的心态应对，房地产作为国家重要产业，指望其价格大跌显然不现实。由此整体市场方可步入形势喜人的良性循环。此乃调控之立意。”有机构人士如是说。华西都市报记者方志勇

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让利卖房 抛弃“只涨不跌“的幻想

相对于过去房价的“只涨不跌”，眼下开发商频掀“折扣大战”，楼市价格松动的现象已经频频出现。而观望情绪导致的 压力，更是击中 者的痛处，寝食

难安。

供大于求，成交低迷

据 新的房管局数据显示，本周主城区商品住宅供应2265套，供应面积为27.76万平方米，供应套数与供应面积较上周分别增加14.5%和34.7%。主要是由于开发商受到巨大资金压力，再次集中推盘，尤以高新区 为突出，各个区域大盘陆续放量，助推一手住宅供应量走高。

从成交量看，本周主城区商品住宅共成交990套，成交面积为9.16万平方米，成交套数与成交面积较上周分别回落11.1%和10.6%。来自中原地产的分析显示，从本周一手住宅成交的小幅回落可以看出，市场仍然表现疲态，限购、限贷对一手住宅成交影响深远，近期市场出现明显回暖可能性不大，在一定时期，市场还将继续处于低迷期。由于近期一手住宅供应量较大，供大于求，预计后期一手住宅成交可能出现小幅回升，整体保持平稳，会有小幅变动。

来自房管局的二手房销售数据显示，本周主城区二手住宅共成交621套，成交面积为5.46万平方米，成交套数与面积分别较上周增加52.6%和50.4%。中原地产分析师认为，尽管本周二手住宅成交小幅反弹，但仍处于市场中的低位，调控政策不但没有出现丝毫的放松，反而更加严厉，二手住宅市场前景依然不被看好，市场低迷在短时间内依然难以改变，后期二手住宅成交或继续低迷，低位徘徊。

几家欢乐，几家发愁

从市场总体大势看，供大于求，成交量走低，但从个盘来看，却是几家欢乐，几家发愁，逆市狂销者时有出现。我们来看一组销售数据：

2月18日，南湖国际社区6期2批次开盘，当月销售6个亿。

3月，复地·雍湖湾商铺开盘 ，总销突破2亿。4月，该项目车位开盘，400余席车位半日内一抢而空。5月，雍湖5号开盘，240席全湖景公园大宅当日热销201席，总销突破2亿。6月，雍湖叠院开盘，36席城市 别墅当日热销25席，总销突破1亿。半年时间，复地雍湖湾单盘总销金额突破7亿。

5月29日，中德英伦联邦 开盘，一期一批次712套房源当日 。6月22日，该项目加推192套房源，在没有任何宣传的情况下，又一次迅速清盘。

6月18日，凤凰湖国际社区一期开盘，当天 ，总销售量近2亿。

6月25日，保利香槟国际开盘，截至26日晚上6点，首批次推出的住宅和 总共销售600套，金额达3.2亿。

6月28日，佳兆业君汇上品开盘当天热销1200套，金额突破6亿。

7月16日，中铁·奥维尔正式开盘亮相，开盘当天销售九成。

7月17日，天府·香城印象三批次开盘，推出的 后400余套房源当天就热销过半，吸金近1亿元。

上半年，四海逸家单盘销售过10亿，全为210平方米以上的空中别墅。

在调控趋紧的背景下，这些项目的热销不能不说是一个奇迹。成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明分析指出，这些热销项目都具备一个共性——，而他们的高性价比则体现在项目的自身特色上，有的通过大面积的赠送空间体现性价比，有的通过自身的产品创

新体现性价比，有的通过所依赖的自然资源或城市配套资源体现其性价比。比如，中德英伦联邦和南湖的得房 达140%，对老百姓很

有吸引力。

让利买方，合理利润

两个人在山上遇到熊，其中一人说，跑啊！另一人说，我们能跑得过熊吗？那人说：我只需要跑得比你快就行了！这是当前楼市的 写照。远大地产营销总监 鑫对记者说道，高昂的资金、财务成本都让开发商必须想快速出货的办法。是快速出货实现资金回笼，还是苦苦支撑，等待不可预期的“回暖”？关键问题是，谁等得起？谁伤得起？南湖国际社区总经理助理刘建峰在接受记者采访时说道，当前市场形势下，任何还抱有追逐高利润的幻想都是不明智的。

中德英伦联邦总经理汪斌说道，我的办法很简单也很直接，那就是让利消费者，我只赚取合理的利润，所以我合理定价，老百姓不是瞎子，他们看得懂产品，也看得懂价格，我的一期一批次开盘 就是 的例证。

欧阳晓明对此认同，他说道，成都刚需的基数在逐年放大，成都市人口增量每年2%（约20万人口），意味着有7万户家庭会成为新的刚需，所以房子始终会有人买，但是受阶段性政策的影响，可能有一半在观望，想 个低点。那么，开发商如何消除这部分消费者的观望情绪，把他们的消费抓到手，就自己要努力，把产品精细化，以打动市场，拉动销售。说到底，还是个性价比的问题，只要你的产品好了，价格优惠了，自然就能快速出货了。

华西都市报记者费晓玲

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