吴新艳：产业互联网化未来如何复合型发展？

9月24日，在“分化市场中的成都风口”2015城市观点论坛成都行现场，中粮地产成都公司商业管理部负责人吴新艳发表了主题演讲。以下是演讲实录。

中粮地产成都公司商业管理部负责人吴新艳

吴新艳：大家上午好，刚刚贾院长提到中国宏观经济的情况，GDP增速7%，经济在放缓和下行的阶段。回归到房地产行业来说，房地产如何求生存和发展是我们需要探讨的。

我今天和大家围绕四个方面进行探讨，主要是：做大服务、做轻资产、满足需求、创造需求。

首先看一下相关行业的情况，说到房地产都会想到金融板块和互联网板块，中国经济近二十年是高速增长的阶段，经济多元化， 产业互联网信息化，房地产的未来将何去何从？以前我们提到住宅地产、商业地产、养老地产、旅游地产，这些都是基于房地产本身开发项目的形态来说，那么现在跨界， 产业都互联网化，未来如何复合型发展？

首先来看金融行业的发展，刚刚贾院长提到了宏观经济形势，看这个表可以反映到上半年GDP的状态。GDP增速为7%，较原来的7.4%有所下降，经济增长处于下行通道。再看看CPI和PPI指数，居民消费价格指数同比增长1.4%，生产价格指数同比下降负4.8%，显示出通缩形势严峻。

随着经济的快速发展，金融体系逐渐走向完善，金融现在也是多元化的形式来迈进。原来传统的银行，比如四大行，后来出现商业银行、 银行，现在有很多非银行金融机构、网上金融机构、银行、保险、租赁等等金融机构。当前随着金融产业的多元化发展，“互联网+”也已经融入金融板块，现在整个金融模式也发生了一些 大的变革，出现了第三方支付，P2P模式，无抵押贷款， 金融以及比特币、互联网理财等等金融模式。

金融行业的发展为后期 产业的发展提供了金融支柱和资本运作的基础，我们可以看到整个金融行业在各资本、众多企业都开始与金融行业跨界整合，8月份中信银行和海尔集团合作推出了供应链的基础平台，万科也和房天下、腾讯网推出了房地产金融产品。中粮和阿里巴巴、百度也有战略合作。现在来看看单线发展的行业和企业都不符合市场发展需求，一定 行业都将发展成复合型行业， 企业将会多元化发展。

金融行业的未来和趋势，我们认为资产证券化已经成为趋势，现在也有一些例子。通过金融行业盘活资产存量，实现金融创新的重要途径。互联网将金融交易发生了很大的变革，金融价格体系市场化改革进一步深化，金融行业也向民间资本开放。金融的安全基石也不可忽略，互联网近二十年也是高速发展的行业，创新变革 大，从初消费者互联网发展到移动终端普及的互联网时代，互联网通过大数据、云计算等各种基础的核心，已经成功渗透到各产业的状态，所以我们今年提出了“互联网+”的时代， 的产业都将互联网。互联网在竞争日益激烈的情况下，它也有分化的市场。比如腾讯在社交板块是老大，百度在信息搜索板块 强，阿里巴巴在消费板块数一数二。

近年来 房地产开发板块都受到互联网电商的冲击，面临很多零售终端闭店的情况。苏宁易购推出了苏宁云店，现在网上有传言说十年前综合体把百货灭了，十年后云店会把综合体灭了，我们也不知道会不会有这样的情况发生。云店上半年在深圳、广州、上海等等入驻了万达百货的区域，云店这种模式仍待市场检验。中国互联网的发展趋势，中国互联网用户普及数已经过半，是全球 的。互联网已经向移动终端迁移，所以我们 的东西都需要APP和微信，全球传媒也受到互联网的冲击，现在互联网的广告已 越了传统的电视广告、大屏等等。通过互联网精准捕捉用户的需求，这也是互联网广告发展的驱动力，大型平台的互联网企业将驱动整个市场的快速发展。

后看一下房地产的环境，房地产经济在下行阶段，房地产增速也在下降。从这四张表可以看到经济持续下滑、税收持续下滑、地方财政萎缩是政策面放松的根本原因，中国现阶段的经济依然离不开房地产，所以我们房地产在分化市场上仍然是有机会的。

这张图也可以看到政策面和中国经济面以及房地产的走势是相反的，现在经济下行我们房地产在低谷，也是我们储备发展动力的爆发点。房地产土地市场下行，城市分化明显，这也是我们现在要面临的一个现状。2015年房地产开发，新增开发和销售全面萎缩，存量不断攀升，多数传统地产开发商已经面临巨大困难。加之经济环境恶化，地产开发需要寻求新的突破和创新。目前我们面临的是经济下行的低点，我们面对市场分化、行业分化、企业分化，这也是我们必须面临的临界点，我们未来的发展应该是多维度多元化的发展。

房地产从开发阶段来讲如何跟互联网金融这种分化市场结合？我们说房地产要资本化，就是我们要做轻资产，从拿低成本社会化或者金融资本化，开发商逐渐要转变成资金整合方，比如说整合银行、基金、 、产业资本等等，以控股或者运营逐渐取代开发商销售获利的盈利模式。我们要拓宽融资渠道，比如瑞斯。

在房地产开发阶段我们要做轻资产，在房地产开发价值链终端，我们要扩大价值链终端，延长价值链终端，做大服务，挖掘后续服务商业价值。

目前大成都市场，我们存量 大，成交来源基本都是四川的二三线城市占60%以上，住宅库存持续升高，价格表现疲软。商业市场来看，成都商业地块推出是 大体量的，接近1500万方，面对这么大体量的商业地块推出，竞争是 巨大的，地产商拿地热情也在减弱，无论是出售还是租赁都是供大于求的情况，竞争加剧。关于成都的商业地产，六年供销存均是增长的形态，出售型的商业地产去库存周期是70个月，现状 的严峻。我们的策略是销售型物业存量越来越大，盘活存量稳定增长是我们必须要做的。对于持有型物业，增量巨大，竞争激烈，面临调整和洗牌加剧，我们必须加强运营提质增效。

中粮地产对房地产转型的思考，转型是我们被逼出来的，创新是我们的必经之路，我们做对产品，做好产品，满足需求，创造需求。在房地产开发过程当中我们通过精细化、差异化、智能化、绿色化、服务化的产品打造消费者的高品质需求。我们说房地产是一个大载体，载人、载物、载产业，我们可以利用这个产业渗透到互联网以及和金融的跨界整合。

解决终端客户需求是房地产未来的价值点，也就是把原来的房地产开发价值链往后延伸，做大服务，延伸终端价值链，我们可以延伸到哪些需求？包括居住需求、购物需求、 需求、社交需求。

中粮地产在做大服务这块的思考，主要是我们要做大社区平台，大服务体系，我们会整合中粮 金融资源，以及产业资源，以及互联网资源等等，来营造大的社区平台。

中粮地产有 强的商业运营能力，一个平台做到后都有大量的数据，中粮地产会根据这个数据精准捕捉用户前端需求、中端需求、末端需求。这是展示中粮地产布局的板块，居住需求有悦客会服务， 需求有金融产品等等，还有社交需求、消费需求，等等。

中粮地产的未来是做好产品，拓展商业运营，搭建大服务平台，整合生态链资源，创造房地产开发终端价值链，做大服务体系的同时充分挖掘各种类型的商业价值。

谢谢大家。